Рефинансирование ипотеки? Скорее нет

Ведущие банки довольно быстро поняли, что, как и за рубежом, им угрожает кризис неплатежей. Как один из вариантов решения проблемы появились программы перекредитования в рубли. Их предлагают сегодня своим заемщикам почти все крупные банки, выдающие ипотечные кредиты: Сбербанк, ВТБ 24, "Уралсиб", Хоум Кредит энд Финанс Банк (ХКФ-банк), "КИТ Финанс", Банк Москвы. Но, по мнению ряда специалистов, это отнюдь не панацея от бед, нахлынувших на кредитный рынок. А также не единственный возможный путь решения или, по крайней мере, облегчения ситуации.  

В статье «Жертвы конвертации», опубликованной в журнале «Деньги» № 5 от 09.02.2009  ЕЛЕНА СЕРЕБРЯКОВА пишет: «Если заемщик брал кредит в июле прошлого года на 10 лет в долларах по ставке 11% годовых на сумму $100 тыс., то его ежемесячный платеж составлял $980. На 1 августа курс доллара составлял 23,4 руб., размер платежа в рублевом эквиваленте — 22,9 тыс. руб. Сейчас при курсе банка 36,6 руб./$ размер платежа составляет уже 35,8 тыс. руб., то есть… увеличился на 56%». Чтобы перевести задолженность по ипотечному кредиту в рубли, необходимо «перекредитоваться», то есть взять новый кредит для погашения ранее выданного банком долларового кредита. Для этого, как говорят в Банке Москвы, должны быть проведены переоценка квартиры и оценка платежеспособности клиента. При этом, следуя логике хотя бы и незначительного снижения цен на рынке, стоимость квартиры может оказаться ниже зафиксированной в условиях первого (долларового) кредита, что естественно выгодно заемщику. Вопрос в том, однако, согласиться ли продавец снизить цену. Одновременно платежеспособность клиента должна оказаться ниже первоначальной.  

«Ряд банков, - отмечает автор статьи, например Сбербанк, ХКФ-банк, "КИТ Финанс", предлагают клиенту заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору о переводе задолженности из иностранной валюты в рубли. В этом случае у заемщика не возникает дополнительных расходов, связанных с выдачей нового кредита. Правда, банк может взять комиссию уже за саму возможность внесения существенных изменений в кредитный договор. Например, у "КИТ Финанса" комиссия составляет 5 тыс. руб.». Но снятие риска дальнейшего роста ежемесячных выплат по кредиту, пишет далее Галина Серебрякова, пока не покрывает расходов заемщика в связи с переводом обязательств в отечественную валюту.

«Во-первых, банки рефинансируют выданные ранее кредиты по ставкам, действующим для рублевых ипотечных программ сейчас, что повышает цену кредита для заемщика. Например, Банк Москвы рефинансирует долларовый кредит в рублевый под 20,5-21% годовых, банк "Уралсиб" выдает новый кредит под 18% годовых. А до кризиса ставки по долларовым ипотечным кредитам составляли 9-12% годовых. 

Во-вторых, в связи с конвертацией суммы кредита в рубли по действующему сейчас курсу вырастет и основной долг заемщика. "Если сумма кредита составляла $100 тыс., то на момент выдачи, например, в августе основная задолженность составляла 2,3 млн руб., приводит автор статьи слова заместителя руководителя департамента ипотечного кредитования "Абсолют Банка" Наталия Хахалина.— При конвертации в рубли задолженность составит порядка 3,6 млн руб. Если этот кредит выдается под ставку, например, 18% годовых, ежемесячный платеж составит 55 тыс. руб., в то время как по долларовому кредиту он был бы на уровне 35,8 тыс. руб.". «Мало того, подчеркивает далее автор статьи,  что при переводе в рубли у заемщика увеличится ежемесячный платеж и основная задолженность по кредиту, он еще понесет дополнительные расходы при оформлении нового рублевого кредита». Кроме того, программы перекредитования банки предлагают только своим клиентам, для заемщиков со стороны такие услуги не оказываются.

Таким образом, сегодня конвертация кредита в отечественную валюту при длительных сроках кредитования заемщику скорее невыгодна, резюмируют автор.

Сходное мнение высказывает и Артем Плотников в статье «Валютный шок», опубликованной в журнале «D`» №1-2 от 26. 01. 2009: «Рефинансирование в сегодняшних условиях, - пишет автор,  выглядит весьма проблематичным в силу ряда обстоятельств.

Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась с 12–14% годовых до 16–20% годовых. Рефинансирование кредита в одной и той же валюте имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5–2% годовых. В данном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке.

Во-вторых, по некоторым валютам существенно увеличился остаток долга, что также увеличивает размер платежа по новому кредиту, если провести конвертацию долга по сегодняшнему курсу.

В-третьих, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2–3% от суммы нового кредита.

В-четвертых, рефинансирование не всегда возможно в силу изменившихся требований к соотношению кредит-залог. Сейчас банки не предоставляют кредиты с начальным взносом менее 20–30%. К тому же началось падение цен на жилье (дисконты уже достигают 15–25% в отдельных случаях). Банк может потребовать дополнительный залог.

В-пятых, при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования.

Рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30–70% по сравнению с начальным рублевым займом. … Таким образом, рефинансирование сегодня валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Учитывая умеренно-пессимистический прогноз ослабления рубля, заемщикам лучше уходить от долларовых кредитов. Сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет к евро, а также несколько снизится к рублю. Ожидать такого момента можно в течение 2009 г. однако ускорение девальвации рубля может свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю».

Однако для «коротких» кредитов, переход в рубли может иметь смысл, если добиться нового кредита на более длительный срок даже по более высокой ставке. Кроме того, надо твердо знать, что банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита.

И, наконец, следует иметь в виду, что в случае разворота вектора ситуации в противоположном направлении возврат в «инвалютную зону» будет скорее всего невозможен.



Выбор посетителей сайта:

Кредиты наличными

Кредитные карты



ПОДПИСКА
на кредитные предложения банков
Эл. почта:   

Указав электронный адрес и нажав на кнопку "Подписаться", Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности сайта.